在法国投资普通出租房的几种报税方式

首先,我定义一下什么是本文章所涉及的投资普通出租房?投资普通出租房指的是投资没有任何特殊减税政策的二手房。不包括有减税政策的学生公寓,老人公寓,pinel新房等自带减税政策的新房。

在法国投资二手房的出租形式有两种,空租和带家具出租。

空租

空租的房子签署的是3,6,9年的租房合同。房子内除了提供水电的接入,没有任何家具,降低了房东的管理成本。而且租客相对于带家具出租比较稳定,是大多数法国房东所接受的一种出租形式。

空租的报税形式分两种,简单空租报税方式(micro foncier) 和 实际支出空租报税方式 (foncier réel)

  1. 简单空租报税方式(micro foncier)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报去掉物业部分的房租收入总数。税务局自动扣除总数中的30%视作租房经营费用。在剩下的净收入70%融入其他收入征税。
  2. 实际支出报税方式 (foncier réel)在每年申报个人所得税的时候,申报去掉物业部分的房租收入总数,同时申报出租当年所有运营出租房的费用。税务局用收入总数减去费用作为出租房征税收入,融入其他收入征税。可以作为出租房费用的有
    • 房屋装修费用
    • 房东交的物业费,除去房客均摊的物业费部分(les charges locatives ou dites « récupérables »)
    • 与出租房相关的管理费用,中介费,律师费,会计费等
    • 房产税
    • 贷款利息部分,贷款保险,和贷款银行材料费(les frais de constitution du dossier)

带家具出租
带家具出租广受只租给中国房客的中国房东喜爱。因为出租房属于几乎领包入住的性质,对于大部分找房中国学生来说是一个最好的选择。而租给中国学生的好处是,交流成本低,不交房租的风险小。

带家具出租属于BIC(Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式,具体分为 简单带家具出租报税方式(micro BIC) 和 实际支出带家具出租报税方式 (réel BIC)。

而实际支出带家具出租报税方式中,需要申请带家具出租的企业税号,除了申报个人所得税时申报房租所得外,房东需要递交给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)一份会计报表。申请税号时,公司性质分为 职业性带家具出租LMP 和 非职业性带家具出租LMNP 两种形式。我们这里介绍适合大部分初级投资者房东的LMNP形式。 关于LMP的更多内容,请看文章 LMP和LMNP的利弊。

  1. 简单带家具出租报税方式(micro BIC)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报房租收入总数(包括房客交的charges部分)。税务局自动扣除总数中的50%视作租房经营费用。在剩下的净收入50%融入其他收入征税。如果房租年收入超过33200欧元,则不能使用micro BIC的报税方式。必须用下一种Reel BIC的形式。
  2. 实际支出带家具出租报税方式 (Réel BIC 具体又分为 专业带家具出租LMP 和 非专业带家具出租LMNP)
    1. LMP 专业带家具出租,必要条件,房租年收入超过23000欧。并且房租年收入要大于其他收入总和。LMP收入需要交社保金,而且如果折旧卖房时折旧部分会纳入要征收的增值税中,所以对于业余房东不建议使用。
    2. LMNP 非专业带家具出租,不是LMP按照REEL申报都属于LMNP。在每年申报个人所得税的时候,申报会计报表的年终盈利值或者亏损值。如果有盈利,盈利值将融入其他收入一起征税。而这种报税形式,一般情况下10-15年房子处于亏损状态。也就是10-15年不交任何个人所得税。为什么会出现10-15年亏损呢,因为这种报税形式可以作为出租房费用除了上述 实际空租报税的费用外,主要房子的总价值将会按照一定的会计准则折旧。试想如果投资一个20万欧元的studio出租,假设说会计做帐房子折旧20年,也就是每年将会有1万欧的费用。如果房租一年1万欧,这样前20年收入与费用相抵,20年不交个人所得税。而实际上每年收入有1万欧。当然实际操作,折旧部分是比较复杂的。

具体LMNP相关,点击文章 为什么我要选择LMNP的出租形式。

现在我们列举一个实际案例来比较一下以上的4种报税方式。请点击这里查看实际案例

也可以观看在法国投资房产带家具出租全攻略 讲座PPT

发表评论

姓名 *
电子邮件 *
站点