LMNP非职业性质带家具出租报税申请步骤

LMNP非职业性质带家具出租报税申请步骤

 

第一步 注册税号

带家具出租报税形式属于BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式。所以需要注册一个公司税号,公司名称为个人姓名,公司性质就是非专业性质的带家具出租(LMNP Location meublée non professionnelle)。

 

申请税号填表是需要明确开始运营LMNP的时间。这里有两种情况:

  1. 对于以带家具出租为目的刚刚够买的投资房的朋友,开始运营的时间是买房时间,而不是开始出租的时间。因为一切买房的notaire费用,公证费用会算在公司费用内。而如果按照出租时间作为开始运营时间,这部分很重要的费用将会丢失。所以,请在拿到钥匙后15天内申请税号。
  2. 对于房子已经空租,或者已经自住过一段时间的朋友,房子购买时的费用已经不能作为运营LMNP的费用,这种情况下开始运营时间为实际出租时间为准。

申请税号请在开始运营LMNP的15天内去出租房所在地管辖范围的GREFFE(Greffe du Tribunal de Commerce)交p0i表格申请税号。点击这里找出租房所在地管辖范围的GREFFE

 

  • 如果是ANDLINA报税神器报税会员,可以直接在系统内填写个人信息,房屋信息,之后点击下载填好的表格。只需要签字寄出即可

 

  • 如果是报税神器的普通会员,可以在注册后在 下载模板 菜单里,找到税号P0i申请空表格下载,自行填写寄出

第二步 开通税务局pro帐户

一旦拿到税号,您就作为一个正规职业公司经营您的带家具出租房了。由于LMNP REEL需要每年向税务局递交公司财务账单和CFE企业运营土地税,这时候就要开通税务局的企业账户拉。

开通这个账户的作用

  1. 公司财务报表,可以通过专业会计事务所直接交给税务局。也可以不通过,自行在税务局帐户里交表。
  2. 公司运营土地税CFE可以直接在税务局帐户里接收税单,直接缴费。

具体操作如下:

  • 申请帐户。

在税务局主页https://www.impots.gouv.fr/portail/,点击右上角,企业空间”Votre espace professionnel”,如图

之后点击 建立企业账户按钮,填表申请

开通税务局pro账户需要收到税务局通过平信邮寄的激活码才能够激活,过程比较漫长。所以拿到siret税号后越早申请越好。

 

第三步 向税务局申请更改报税形式

当注册税号成功后,税务局通常系统默认为micro报税形式,一定要寄一封levée option的信提醒税务局改成reel报税形式。

(Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 33 200 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro BIC.)

否则来年报税交表会遇到问题。其实我们申请税号已经说明了是lmnp reel的报税形式,但这就是法国化的税务局,他的系统还是默认是micro。

这个levée option的信模板可以去ANDLINA出租房管理报税网 注册下载。

  • 报税会员呢,超级简单,只要在个人信息中加入siret税号信息,就可以在房子信息中看到 下载修改报税形式的信 这个按钮下载,下载的信已经填写好全部的信息,并且附上了税务局的地址。只要签名寄走即可

如图

  • 普通会员呢,也很简单,登录神器到下载文档菜单,点击 下载修改报税形式的信 模板,自行填写。

 

下载好模板,按照上面中文指示填写个人信息,房屋信息。税务局的地址请下面网址查找

https://lannuaire.service-public.fr/

搜索关键字 : Impôts des entreprises service SIE 及 出租房的邮编

例如 出租房在courbevoie 请搜索  Impôts des entreprises service SIE 邮编 92400,点击搜索结果显示税务局地址

最好寄一封挂号信哦。保存好回执!

 

第四步 选择报税会计事务所

因为是以公司性质管理出租房报税形式。每年需要向CIE centre d’impot des entreprises交公司运营会计报表liasse fiscal。所以强烈建议通过一家专业管理出租房的会计事务所。

再次强烈推荐ANDLINA出租房管理报税网,有从事房地产投资多年经验的专业中文咨询服务人员和专业会计事务所为您服务,伴随您一步步完成公司申请和税务申报。具体价目请看http://guan.fangzi.fr网站首页

 

 

第五步 注册审核帐目机构 CGA (CENTRE GESTION AGRÉÉ

为什么注册CGA,请点击这里

注册CGA的几点好处

  1. 会计费+CGA费用减税2/3,915欧封顶。例如您每年会计做帐费用+CGA费用为660欧元,那么减税2/3=440欧元。实际费用220欧元。*(减税的条件是房租报税年度总收入不得超过32900欧)
  2. 免除了125%的计算税务系数。如果没有注册CGA,如果盈利了100欧,申报所得税时,税务局会自动乘以125%的系数作为报税基数,也就是税务局会按照你赢利了100 * 125% = 125欧 来计算所得税。申请CGA后就免除了附加乘以125%的这个系数。
  3. 税务局查账可以追查最近3年,注册CGA,只能追查最近2年。

神器报税用户会有申请CGA模板提供申请。

如有问题请咨询微信

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在法国投资普通出租房的几种报税方式

首先,我定义一下什么是本文章所涉及的投资普通出租房?投资普通出租房指的是投资没有任何特殊减税政策的二手房。不包括有减税政策的学生公寓,老人公寓,pinel新房等自带减税政策的新房。

在法国投资二手房的出租形式有两种,空租和带家具出租。

空租

空租的房子签署的是3,6,9年的租房合同。房子内除了提供水电的接入,没有任何家具,降低了房东的管理成本。而且租客相对于带家具出租比较稳定,是大多数法国房东所接受的一种出租形式。

空租的报税形式分两种,简单空租报税方式(micro foncier) 和 实际支出空租报税方式 (foncier réel)

  1. 简单空租报税方式(micro foncier)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报去掉物业部分的房租收入总数。税务局自动扣除总数中的30%视作租房经营费用。在剩下的净收入70%融入其他收入征税。
  2. 实际支出报税方式 (foncier réel)在每年申报个人所得税的时候,申报去掉物业部分的房租收入总数,同时申报出租当年所有运营出租房的费用。税务局用收入总数减去费用作为出租房征税收入,融入其他收入征税。可以作为出租房费用的有
    • 房屋装修费用
    • 房东交的物业费,除去房客均摊的物业费部分(les charges locatives ou dites « récupérables »)
    • 与出租房相关的管理费用,中介费,律师费,会计费等
    • 房产税
    • 贷款利息部分,贷款保险,和贷款银行材料费(les frais de constitution du dossier)

带家具出租
带家具出租广受只租给中国房客的中国房东喜爱。因为出租房属于几乎领包入住的性质,对于大部分找房中国学生来说是一个最好的选择。而租给中国学生的好处是,交流成本低,不交房租的风险小。

带家具出租属于BIC(Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式,具体分为 简单带家具出租报税方式(micro BIC) 和 实际支出带家具出租报税方式 (réel BIC)。

而实际支出带家具出租报税方式中,需要申请带家具出租的企业税号,除了申报个人所得税时申报房租所得外,房东需要递交给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)一份会计报表。申请税号时,公司性质分为 职业性带家具出租LMP 和 非职业性带家具出租LMNP 两种形式。我们这里介绍适合大部分初级投资者房东的LMNP形式。 关于LMP的更多内容,请看文章 LMP和LMNP的利弊。

  1. 简单带家具出租报税方式(micro BIC)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报房租收入总数(包括房客交的charges部分)。税务局自动扣除总数中的50%视作租房经营费用。在剩下的净收入50%融入其他收入征税。如果房租年收入超过33200欧元,则不能使用micro BIC的报税方式。必须用下一种Reel BIC的形式。
  2. 实际支出带家具出租报税方式 (Réel BIC 具体又分为 专业带家具出租LMP 和 非专业带家具出租LMNP)
    1. LMP 专业带家具出租,必要条件,房租年收入超过23000欧。并且房租年收入要大于其他收入总和。LMP收入需要交社保金,而且如果折旧卖房时折旧部分会纳入要征收的增值税中,所以对于业余房东不建议使用。
    2. LMNP 非专业带家具出租,不是LMP按照REEL申报都属于LMNP。在每年申报个人所得税的时候,申报会计报表的年终盈利值或者亏损值。如果有盈利,盈利值将融入其他收入一起征税。而这种报税形式,一般情况下10-15年房子处于亏损状态。也就是10-15年不交任何个人所得税。为什么会出现10-15年亏损呢,因为这种报税形式可以作为出租房费用除了上述 实际空租报税的费用外,主要房子的总价值将会按照一定的会计准则折旧。试想如果投资一个20万欧元的studio出租,假设说会计做帐房子折旧20年,也就是每年将会有1万欧的费用。如果房租一年1万欧,这样前20年收入与费用相抵,20年不交个人所得税。而实际上每年收入有1万欧。当然实际操作,折旧部分是比较复杂的。

具体LMNP相关,点击文章 为什么我要选择LMNP的出租形式。

现在我们列举一个实际案例来比较一下以上的4种报税方式。请点击这里查看实际案例

也可以观看在法国投资房产带家具出租全攻略 讲座PPT