LMNP出租房报税小贴士

法国带家具出租LMNP REEL报税服务两年来,房帅对于解释最多的一些问题总结出下面几点小贴士。谢谢大家的关注支持。

1。 税号的申请时间和起始日期

报税的房子如果购买时即为要出租所用,应该在购买后15天内申请税号(实际操作可以几个月后也可以),申请的经营起始日期(date de début d’activité)应该为在公证处签署房产最终协议(acte authentique)的日期,也就是拿钥匙的那一天。

其他情况,如果房子自住过,空置过,空租过,改为第一次带家具出租。申请税号表格中的起始日期为出租第一日,或者是出租前准备出租购买家具或装修的第一张发票日期。这时会计做帐时需要房屋经营的初始估值,要么按照买房时价格,要么需要一个专业的房屋价值评估(评估的日期在开始经营出租日期左右)。

误区 :很多人误以为房子没有出租就不需要报税,等出租了再说。

而实际上即使没有房租,而房子有支出费用(公证费装修费家电费),这些费用需要做帐申报来造成的LMNP公司负债,并且这个负债是可以往后迭代的。如果出租日开始才申报,就丢失了出租前购房装修家电等费用。

2。CGA减税和申请时间

注册CGA减税并不是房租减税。而是可以使做账费用2/3在个人所得税中扣除。如果收入很低本身就不交个人所得税的则没有税可减。例如不在法国生活的房东或者在法国低收入的房东,就不要因为减税这一条来申请CGA。

CGA需要在每年开始经营的前5个月内注册,注册后都会每年自动顺延。注册CGA需要税号,所以第一年如果没有及时申请税号,就会错过注册CGA而导致第一年会计费不能减税。房帅再次建议房子钥匙拿到就要着手申请税号!

3。提供适合会计做帐的贷款还款表

贷款的利息是可以算作租房费用的。做帐凭证需要有扣款日期的最终贷款还款表(tableau d’amortissement de l‘emprunt)。申请贷款拿到accord时的tableau d’amortissement provisoire是不能作为做帐凭证的。区别就是后者没有每个月的扣款日期,而且通常provisoire表格第一个月的扣款利息会和最终扣款表格上有不同。

最终贷款还款表通常是在éditer offre的同时通过la poste寄出的。请妥善保管。如果找不到可以向银行conseiller索取,有些银行可能会收费。

4。发票的合法性和合理性

合法性 :所有发票需要有时间内容外,发票地址需要是出租房屋的地址,发票上名字需要是税号申请人的姓名。如果户主已婚并且没有婚姻合同,房产为婚后购买共同财产,发票上名字可以是税号申请人配偶的名字。商店的小票无地址无名字不能作为有效的做帐发票。

注:ikea,leroy merlin等家具建材店均有自动无人打发票机器,持有小票即可打印发票。没有无人打印发票机器的商店可以在caisse付款时索取发票。

合理性 :如果税务局查账,在检查发票合法性的同时,还有可能提出合理性的质疑。也就是出具发票一定是给出租房所用。例如一个14平米小studio买了个3000欧真皮大沙发,发票合法,但是合理性需要房东给说服税务局。

5。发票的保存年限

5.1 所有购买时公证处文件发票,贷款文件请在公司存在的情况下永久保存。

5.2 所有500欧元以上发票保存6年。此类发票扫描件保存在自己电脑上命名为“折旧”的文件夹中。

5.3 所有500欧以下发票保存4年。此类发票扫描按年份保存即可。

    使用报税网https://guan.fangzi.fr ANDLINA报税系统 的用户500欧以上发票扫描件都需要上传到系统。

以下部分为ANDLINA系统用户专属

6。ANDLINA系统用户记账须知

    6.1 房屋押金的录入

表单中“帐目类别”选择“收押金”或者“退押金”

填入时间金额后,需要勾选房客姓名。所以在房屋押金录入前,请在左菜单 “房客管理” 中,添加房客信息。

    6.2 房租录入,手动按月录入和自动导入两种方式。

自动导入的步骤 :左菜单 “房客管理” “租房管理”中完善房客信息及租房信息后。每月收到房租在“租房管理”的“管理收据”中相应月份点击“确认收租”。该功能可以生成并给房客发送quittance de loyer。同时第二年做帐的时候,可以不再手动录入房租,系统可以导入已经勾选的房租收入到记账系统。

看不到这个按钮的用户,房帅会给你导入的!

手动录入,在记账表单中“帐目类别”选择“房租收入”。“对方”栏目填写房客姓名,表单“细节”填写loyer 01/2018,loyer 02/2018,等。

房帅强烈建议使用租房管理系统后自动导入

    6.3 物业费用的录入

如果物业费按季度交,需要录入4次。录入表单“对方”填写物业公司,表单“细节”为charges copro 1er trim, charges copro 2em trim, charges copro 3em trim, charges copro 4em trim

如果物业费按月交,每月录入,录入表单“对方”填写物业公司,表单“细节”为charges copro 01/2018, charges copro 02/2018, etc

其他物业维修的费用,选择物业维修,填写日期金额。录入表单“对方”填写物业公司,表单“细节”为travaux copro

    6.4 TF,CFE的录入

选择相应的帐目类别(房产税或者cfe),

TF录入表单“对方”填写“CIP”,表单“细节”为“TF 2018”

CFE录入表单“对方”填写“CIE”,表单“细节”为”CFE 2018“

    6.5 家电装修的发票录入

发票中单件都不超过500欧的发票直接“帐目类别”选择:“小家电不折旧”

发票中单件超过500欧的发票,如果买的是家具电器“帐目类别”选择“大型家具家电”,如果是装修类别选择“大装修”

在录入表单填写时间金额后。

如果家具家电装修器材,表单“对方”栏目填写商场名称,如ikea, leroy merlin等。表单“细节”请挑选发票中最重要的物品法语名称填写,全部大写,不同物品用逗号隔开,尽量不要超过30个字母的前提下越详细越好(当然不需要数 字数哦,多了到会计系统就截掉了),例如LIT,matelas,carrelage,chauffe-eau等。

如果是装修公司发票, 表单“对方”栏目填写装修公司名称,表单“细节”填写装修内容,例如rénovation sdb,installation cuisine之类

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我们是法国独家拥有会计事务所的带家具出租LMNP中文在线报税平台

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什么是CGA?做LMNP是否需要注册CGA?

我们在做带家具出租实际报税的时候,经常会听到一个名词CGA。那么什么是CGA?注册CGA有什么好处?

房帅这里就解释一下 :

Centre de Gestion Agréé (CGA) 是一个法国协会法(loi 1901)保护下的组织协会。该协会对商人,手工业者,带家具出租房东等个人小公司提供管理支持和税务保障。通过注册会员的形式,该协会每年把注册会员的账目审核一遍。

注册CGA的好处有以下三点 :

1. 减少查账风险。
如果每年房屋收入帐目的申报是通过会计事务所,并且交给CGA预审了帐目,这种情况下税务局就很少再去查账。

2016年之前注册CGA甚至可以缩短查账追溯期。税务局查账追溯期为3年,也就是2018年税务局查账最多查到2015年。2016年前注册CGA可以追溯期缩短至2年。但是这条好处在2016年新法律中删除了。也就是如果税务局查账,依然追溯期三年。

2. 有盈利情况下,税基不变
申报BIC IR的小公司在申报收入的时候,税务局会自动在申报收入上乘以125%。也就是当你申报1万欧元收入是,交税基数是12500欧元。
如果申请了CGA,税基将不会改变。也就是申报1万欧元收入,交税基数是1万欧。
而实际情况中,对于刚开始做LMNP的房东,前10年公司账目都是亏损状态,所以也没有实际享受到这点优势。

3. 个人所得税减税
当做买卖的个人公司年营业额不超过170000欧,或者非买卖公司营业额不超过70000欧时,如果注册CGA,可以从个人所得税中减少会计费用和CGA的年会费总和的2/3。减税额度915欧封顶。
也就是说做LMNP报税的房东,如果房租收入不超过32900欧,就可以享受减税政策。

如果在ANDLINA神器报税的客户 会计费为540欧,CGA 年会费 140欧,每年可以减税453欧。等于实际会计做帐费用为227欧。

注意: 减税,不是返钱。 例如对于人在法国之外的房东,如果在法国除了房租收入外没有其他收入,也就是除房租外在法国个人所得税为0。而做LMNP报税是前N年房租收入申报为0。那么就不交税,自然也就不能享用减税政策。

综上所述,适合注册CGA的房东朋友基本上是下面三类:

  1. 年房租不超过70000欧,在法国有其他收入并其他收入到达交税税档,可以减税。
  2. 没有CDI。自由职业者,商人等非职工身份。申请CGA避免税务局查账。
  3. 房子帐目已经变成盈利,需要CGA不增加交税基数。

最后,有朋友问,注册CGA是否必须有注册会计事务所?

答案是否定的。如果你可以自己做帐,可以不通过会计事务所自行申请CGA。

区别是,

有注册会计事务所的会员,会计事务所会直接把账目发送给CGA。

没有注册会计事务所的会员,需要自行交给CGA所有账目,因为可能不规范,所以CGA可能会另外多收一笔费用。

文章的最后,房帅要强调一下注册CGA的时间:

  1. 第一次购买出租房带家具出租拿到钥匙的5个月内并且要在12月31日前注册CGA。例如你是2月1日拿钥匙,就要在6月30日前注册CGA,而注册CGA的前提是拿到税号。如果是9月1日拿钥匙,那就要在年底前注册CGA。
  2. 第一次把自住房转为出租房,要在开始出租的5个月内并且要在12月31日前注册CGA。
  3. 如果已经做了lmnp但是之前没有申请CGA,要在每年5月31日前申请CGA.

房帅的很多客户有稍稍的拖延症,不急着申请税号,经常这样错过了开始5个月内注册CGA的黄金期限,那么第一年会计费就不能减税啦。所以跟着房帅一鼓作气的走报税申请流程是很重要的哦!

有问题就加房帅的微信提问吧

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LMNP非职业性质带家具出租报税申请步骤

LMNP非职业性质带家具出租报税申请步骤

 

第一步 注册税号

带家具出租报税形式属于BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式。所以需要注册一个公司税号,公司名称为个人姓名,公司性质就是非专业性质的带家具出租(LMNP Location meublée non professionnelle)。

 

申请税号填表是需要明确开始运营LMNP的时间。这里有两种情况:

  1. 对于以带家具出租为目的刚刚够买的投资房的朋友,开始运营的时间是买房时间,而不是开始出租的时间。因为一切买房的notaire费用,公证费用会算在公司费用内。而如果按照出租时间作为开始运营时间,这部分很重要的费用将会丢失。所以,请在拿到钥匙后15天内申请税号。
  2. 对于房子已经空租,或者已经自住过一段时间的朋友,房子购买时的费用已经不能作为运营LMNP的费用,这种情况下开始运营时间为实际出租时间为准。

申请税号请在开始运营LMNP的15天内去出租房所在地管辖范围的GREFFE(Greffe du Tribunal de Commerce)交p0i表格申请税号。点击这里找出租房所在地管辖范围的GREFFE

 

  • 如果是ANDLINA报税神器报税会员,可以直接在系统内填写个人信息,房屋信息,之后点击下载填好的表格。只需要签字寄出即可

 

  • 如果是报税神器的普通会员,可以在注册后在 下载模板 菜单里,找到税号P0i申请空表格下载,自行填写寄出

第二步 开通税务局pro帐户

一旦拿到税号,您就作为一个正规职业公司经营您的带家具出租房了。由于LMNP REEL需要每年向税务局递交公司财务账单和CFE企业运营土地税,这时候就要开通税务局的企业账户拉。

开通这个账户的作用

  1. 公司财务报表,可以通过专业会计事务所直接交给税务局。也可以不通过,自行在税务局帐户里交表。
  2. 公司运营土地税CFE可以直接在税务局帐户里接收税单,直接缴费。

具体操作如下:

  • 申请帐户。

在税务局主页https://www.impots.gouv.fr/portail/,点击右上角,企业空间”Votre espace professionnel”,如图

之后点击 建立企业账户按钮,填表申请

开通税务局pro账户需要收到税务局通过平信邮寄的激活码才能够激活,过程比较漫长。所以拿到siret税号后越早申请越好。

 

第三步 向税务局申请更改报税形式

当注册税号成功后,税务局通常系统默认为micro报税形式,一定要寄一封levée option的信提醒税务局改成reel报税形式。

(Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 33 200 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro BIC.)

否则来年报税交表会遇到问题。其实我们申请税号已经说明了是lmnp reel的报税形式,但这就是法国化的税务局,他的系统还是默认是micro。

这个levée option的信模板可以去ANDLINA出租房管理报税网 注册下载。

  • 报税会员呢,超级简单,只要在个人信息中加入siret税号信息,就可以在房子信息中看到 下载修改报税形式的信 这个按钮下载,下载的信已经填写好全部的信息,并且附上了税务局的地址。只要签名寄走即可

如图

  • 普通会员呢,也很简单,登录神器到下载文档菜单,点击 下载修改报税形式的信 模板,自行填写。

 

下载好模板,按照上面中文指示填写个人信息,房屋信息。税务局的地址请下面网址查找

https://lannuaire.service-public.fr/

搜索关键字 : Impôts des entreprises service SIE 及 出租房的邮编

例如 出租房在courbevoie 请搜索  Impôts des entreprises service SIE 邮编 92400,点击搜索结果显示税务局地址

最好寄一封挂号信哦。保存好回执!

 

第四步 选择报税会计事务所

因为是以公司性质管理出租房报税形式。每年需要向CIE centre d’impot des entreprises交公司运营会计报表liasse fiscal。所以强烈建议通过一家专业管理出租房的会计事务所。

再次强烈推荐ANDLINA出租房管理报税网,有从事房地产投资多年经验的专业中文咨询服务人员和专业会计事务所为您服务,伴随您一步步完成公司申请和税务申报。具体价目请看http://guan.fangzi.fr网站首页

 

 

第五步 注册审核帐目机构 CGA (CENTRE GESTION AGRÉÉ

为什么注册CGA,请点击这里

注册CGA的几点好处

  1. 会计费+CGA费用减税2/3,915欧封顶。例如您每年会计做帐费用+CGA费用为660欧元,那么减税2/3=440欧元。实际费用220欧元。*(减税的条件是房租报税年度总收入不得超过32900欧)
  2. 免除了125%的计算税务系数。如果没有注册CGA,如果盈利了100欧,申报所得税时,税务局会自动乘以125%的系数作为报税基数,也就是税务局会按照你赢利了100 * 125% = 125欧 来计算所得税。申请CGA后就免除了附加乘以125%的这个系数。
  3. 税务局查账可以追查最近3年,注册CGA,只能追查最近2年。

神器报税用户会有申请CGA模板提供申请。

如有问题请咨询微信

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在法国投资普通出租房的几种报税方式

首先,我定义一下什么是本文章所涉及的投资普通出租房?投资普通出租房指的是投资没有任何特殊减税政策的二手房。不包括有减税政策的学生公寓,老人公寓,pinel新房等自带减税政策的新房。

在法国投资二手房的出租形式有两种,空租和带家具出租。

空租

空租的房子签署的是3,6,9年的租房合同。房子内除了提供水电的接入,没有任何家具,降低了房东的管理成本。而且租客相对于带家具出租比较稳定,是大多数法国房东所接受的一种出租形式。

空租的报税形式分两种,简单空租报税方式(micro foncier) 和 实际支出空租报税方式 (foncier réel)

  1. 简单空租报税方式(micro foncier)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报去掉物业部分的房租收入总数。税务局自动扣除总数中的30%视作租房经营费用。在剩下的净收入70%融入其他收入征税。
  2. 实际支出报税方式 (foncier réel)在每年申报个人所得税的时候,申报去掉物业部分的房租收入总数,同时申报出租当年所有运营出租房的费用。税务局用收入总数减去费用作为出租房征税收入,融入其他收入征税。可以作为出租房费用的有
    • 房屋装修费用
    • 房东交的物业费,除去房客均摊的物业费部分(les charges locatives ou dites « récupérables »)
    • 与出租房相关的管理费用,中介费,律师费,会计费等
    • 房产税
    • 贷款利息部分,贷款保险,和贷款银行材料费(les frais de constitution du dossier)

带家具出租
带家具出租广受只租给中国房客的中国房东喜爱。因为出租房属于几乎领包入住的性质,对于大部分找房中国学生来说是一个最好的选择。而租给中国学生的好处是,交流成本低,不交房租的风险小。

带家具出租属于BIC(Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式,具体分为 简单带家具出租报税方式(micro BIC) 和 实际支出带家具出租报税方式 (réel BIC)。

而实际支出带家具出租报税方式中,需要申请带家具出租的企业税号,除了申报个人所得税时申报房租所得外,房东需要递交给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)一份会计报表。申请税号时,公司性质分为 职业性带家具出租LMP 和 非职业性带家具出租LMNP 两种形式。我们这里介绍适合大部分初级投资者房东的LMNP形式。 关于LMP的更多内容,请看文章 LMP和LMNP的利弊。

  1. 简单带家具出租报税方式(micro BIC)在每年申报个人所得税的时候,只需要申报房租收入总数(包括房客交的charges部分)。税务局自动扣除总数中的50%视作租房经营费用。在剩下的净收入50%融入其他收入征税。如果房租年收入超过33200欧元,则不能使用micro BIC的报税方式。必须用下一种Reel BIC的形式。
  2. 实际支出带家具出租报税方式 (Réel BIC 具体又分为 专业带家具出租LMP 和 非专业带家具出租LMNP)
    1. LMP 专业带家具出租,必要条件,房租年收入超过23000欧。并且房租年收入要大于其他收入总和。LMP收入需要交社保金,而且如果折旧卖房时折旧部分会纳入要征收的增值税中,所以对于业余房东不建议使用。
    2. LMNP 非专业带家具出租,不是LMP按照REEL申报都属于LMNP。在每年申报个人所得税的时候,申报会计报表的年终盈利值或者亏损值。如果有盈利,盈利值将融入其他收入一起征税。而这种报税形式,一般情况下10-15年房子处于亏损状态。也就是10-15年不交任何个人所得税。为什么会出现10-15年亏损呢,因为这种报税形式可以作为出租房费用除了上述 实际空租报税的费用外,主要房子的总价值将会按照一定的会计准则折旧。试想如果投资一个20万欧元的studio出租,假设说会计做帐房子折旧20年,也就是每年将会有1万欧的费用。如果房租一年1万欧,这样前20年收入与费用相抵,20年不交个人所得税。而实际上每年收入有1万欧。当然实际操作,折旧部分是比较复杂的。

具体LMNP相关,点击文章 为什么我要选择LMNP的出租形式。

现在我们列举一个实际案例来比较一下以上的4种报税方式。请点击这里查看实际案例

也可以观看在法国投资房产带家具出租全攻略 讲座PPT