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房帅讲房 – 买房实战 详细研读compromis 之 2
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LMNP出租房报税小贴士
法国带家具出租LMNP REEL报税服务两年来，房帅对于解释最多的一些问题总结出下面几点小贴士。谢谢大家的关注支持。
1。 税号的申请时间和起始日期
报税的房子如果购买时即为要出租所用，应该在购买后15天内申请税号（实际操作可以几个月后也可以），申请的经营起始日期（date de début d’activité）应该为在公证处签署房产最终协议（acte authentique）的日期，也就是拿钥匙的那一天。
其他情况，如果房子自住过，空置过，空租过，改为第一次带家具出租。申请税号表格中的起始日期为出租第一日，或者是出租前准备出租购买家具或装修的第一张发票日期。这时会计做帐时需要房屋经营的初始估值，要么按照买房时价格，要么需要一个专业的房屋价值评估（评估的日期在开始经营出租日期左右）。
误区 ：很多人误以为房子没有出租就不需要报税，等出租了再说。
而实际上即使没有房租，而房子有支出费用（公证费装修费家电费），这些费用需要做帐申报来造成的LMNP公司负债，并且这个负债是可以往后迭代的。如果出租日开始才申报，就丢失了出租前购房装修家电等费用。
2。CGA减税和申请时间
注册CGA减税并不是房租减税。而是可以使做账费用2／3在个人所得税中扣除。如果收入很低本身就不交个人所得税的则没有税可减。例如不在法国生活的房东或者在法国低收入的房东，就不要因为减税这一条来申请CGA。
CGA需要在每年开始经营的前5个月内注册，注册后都会每年自动顺延。注册CGA需要税号，所以第一年如果没有及时申请税号，就会错过注册CGA而导致第一年会计费不能减税。房帅再次建议房子钥匙拿到就要着手申请税号！
3。提供适合会计做帐的贷款还款表
贷款的利息是可以算作租房费用的。做帐凭证需要有扣款日期的最终贷款还款表（tableau d’amortissement de l‘emprunt）。申请贷款拿到accord时的tableau d’amortissement provisoire是不能作为做帐凭证的。区别就是后者没有每个月的扣款日期，而且通常provisoire表格第一个月的扣款利息会和最终扣款表格上有不同。
最终贷款还款表通常是在éditer offre的同时通过la poste寄出的。请妥善保管。如果找不到可以向银行conseiller索取，有些银行可能会收费。
4。发票的合法性和合理性
合法性 ：所有发票需要有时间内容外，发票地址需要是出租房屋的地址，发票上名字需要是税号申请人的姓名。如果户主已婚并且没有婚姻合同，房产为婚后购买共同财产，发票上名字可以是税号申请人配偶的名字。商店的小票无地址无名字不能作为有效的做帐发票。
注：ikea，leroy merlin等家具建材店均有自动无人打发票机器，持有小票即可打印发票。没有无人打印发票机器的商店可以在caisse付款时索取发票。
合理性 ：如果税务局查账，在检查发票合法性的同时，还有可能提出合理性的质疑。也就是出具发票一定是给出租房所用。例如一个14平米小studio买了个3000欧真皮大沙发，发票合法，但是合理性需要房东给说服税务局。
5。发票的保存年限
5.1 所有购买时公证处文件发票，贷款文件请在公司存在的情况下永久保存。
5.2 所有500欧元以上发票保存6年。此类发票扫描件保存在自己电脑上命名为“折旧”的文件夹中。
5.3 所有500欧以下发票保存4年。此类发票扫描按年份保存即可。
使用报税网https://guan.fangzi.fr ANDLINA报税系统 的用户500欧以上发票扫描件都需要上传到系统。
以下部分为ANDLINA系统用户专属
6。ANDLINA系统用户记账须知
6.1 房屋押金的录入
表单中“帐目类别”选择“收押金”或者“退押金”
填入时间金额后，需要勾选房客姓名。所以在房屋押金录入前，请在左菜单 “房客管理” 中，添加房客信息。
6.2 房租录入，手动按月录入和自动导入两种方式。
自动导入的步骤 ：左菜单 “房客管理” “租房管理”中完善房客信息及租房信息后。每月收到房租在“租房管理”的“管理收据”中相应月份点击“确认收租”。该功能可以生成并给房客发送quittance de loyer。同时第二年做帐的时候，可以不再手动录入房租，系统可以导入已经勾选的房租收入到记账系统。
看不到这个按钮的用户，房帅会给你导入的！
手动录入，在记账表单中“帐目类别”选择“房租收入”。“对方”栏目填写房客姓名，表单“细节”填写loyer 01/2018，loyer 02/2018，等。
房帅强烈建议使用租房管理系统后自动导入。
6.3 物业费用的录入
如果物业费按季度交，需要录入4次。录入表单“对方”填写物业公司，表单“细节”为charges copro 1er trim, charges copro 2em trim, charges copro 3em trim, charges copro 4em trim
如果物业费按月交，每月录入，录入表单“对方”填写物业公司，表单“细节”为charges copro 01/2018, charges copro 02/2018, etc
其他物业维修的费用，选择物业维修，填写日期金额。录入表单“对方”填写物业公司，表单“细节”为travaux copro
6.4 TF,CFE的录入
选择相应的帐目类别（房产税或者cfe），
TF录入表单“对方”填写“CIP”，表单“细节”为“TF 2018”
CFE录入表单“对方”填写“CIE”，表单“细节”为”CFE 2018“
6.5 家电装修的发票录入
发票中单件都不超过500欧的发票直接“帐目类别”选择：“小家电不折旧”
发票中单件超过500欧的发票，如果买的是家具电器“帐目类别”选择“大型家具家电”，如果是装修类别选择“大装修”
在录入表单填写时间金额后。
如果家具家电装修器材，表单“对方”栏目填写商场名称，如ikea, leroy merlin等。表单“细节”请挑选发票中最重要的物品法语名称填写，全部大写，不同物品用逗号隔开，尽量不要超过30个字母的前提下越详细越好（当然不需要数 字数哦，多了到会计系统就截掉了），例如LIT，matelas，carrelage，chauffe-eau等。
如果是装修公司发票， 表单“对方”栏目填写装修公司名称，表单“细节”填写装修内容，例如rénovation sdb，installation cuisine之类
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我们是法国独家拥有会计事务所的带家具出租LMNP中文在线报税平台
咨询LMNP报税请找房帅
什么是CGA？做LMNP是否需要注册CGA？
我们在做带家具出租实际报税的时候，经常会听到一个名词CGA。那么什么是CGA？注册CGA有什么好处？
房帅这里就解释一下 ：
Centre de Gestion Agréé (CGA) 是一个法国协会法(loi 1901)保护下的组织协会。该协会对商人，手工业者，带家具出租房东等个人小公司提供管理支持和税务保障。通过注册会员的形式，该协会每年把注册会员的账目审核一遍。
注册CGA的好处有以下三点 ：
1. 减少税务局查账风险。
如果每年房屋收入帐目的申报是通过会计事务所，并且交给CGA预审了帐目，这种情况下税务局就很少再去查账。
2016年之前注册CGA甚至可以缩短查账追溯期。税务局查账追溯期为3年，也就是2018年税务局查账最多查到2015年。2016年前注册CGA可以追溯期缩短至2年。但是这条好处在2016年新法律中删除了。也就是如果税务局查账，依然追溯期三年。
注意 ：CGA查账很严格，而且2019年开始查账很频繁很迅速。所以需要业主保证发票的合法合理性。见小贴士。
2. 有盈利情况下，税基不变
申报BIC IR的小公司在申报收入的时候，税务局会自动在申报收入上乘以125%。也就是当你申报1万欧元收入是，交税基数是12500欧元。
如果申请了CGA，税基将不会改变。也就是申报1万欧元收入，交税基数是1万欧。
而实际情况中，对于刚开始做LMNP的房东，前10年公司账目都是亏损状态，所以也没有实际享受到这点优势。
3. 个人所得税减税
当做买卖的个人公司年营业额不超过170000欧，或者非买卖公司营业额不超过70000欧时，如果注册CGA，可以从个人所得税中减少会计费用和CGA的年会费总和的2/3。减税额度915欧封顶。
也就是说做LMNP报税的房东，如果房租收入不超过32900欧，就可以享受减税政策。
如果在ANDLINA神器报税的客户 会计费为540欧，CGA 年会费 140欧，每年可以减税453欧。等于实际会计做帐费用为227欧。
注意： 减税，不是返钱。 例如对于人在法国之外的房东，如果在法国除了房租收入外没有其他收入，也就是除房租外在法国个人所得税为0。而做LMNP报税是前N年房租收入申报为0。那么就不交税，自然也就不能享用减税政策。
综上所述，适合注册CGA的房东朋友基本上是下面三类：
- 年房租不超过70000欧，在法国有其他收入并其他收入到达交税税档，可以减税。
- 没有CDI。自由职业者，商人等非职工身份。申请CGA避免税务局查账。
- 房子帐目已经变成盈利，需要CGA不增加交税基数。
最后，有朋友问，注册CGA是否必须有注册会计事务所？
答案是否定的。如果你可以自己做帐，可以不通过会计事务所自行申请CGA。
区别是，
有注册会计事务所的会员，会计事务所会直接把账目发送给CGA。
没有注册会计事务所的会员，需要自行交给CGA所有账目，因为可能不规范，所以CGA可能会另外多收一笔费用。
文章的最后，房帅要强调一下注册CGA的时间：
- 第一次购买出租房带家具出租拿到钥匙的5个月内并且要在12月31日前注册CGA。例如你是2月1日拿钥匙，就要在6月30日前注册CGA，而注册CGA的前提是拿到税号。如果是9月1日拿钥匙，那就要在年底前注册CGA。
- 第一次把自住房转为出租房，要在开始出租的5个月内并且要在12月31日前注册CGA。
- 如果已经做了lmnp但是之前没有申请CGA，要在每年5月31日前申请CGA.
房帅的很多客户有稍稍的拖延症，不急着申请税号，经常这样错过了开始5个月内注册CGA的黄金期限，那么第一年会计费就不能减税啦。所以跟着房帅一鼓作气的走报税申请流程是很重要的哦！
有问题就加房帅的微信提问吧
法国投资房报税收入交税在线评估
LMNP非职业性质带家具出租报税申请步骤
1. 注册报税系统 guan.fangzi.fr 法语版 gestion.fangzi.fr
2. 邮件激活账户 填写个人信息 房子信息
3. 找房帅微信zufangzifr 开通账户后，退出登录 重新登录。在系统中走报税申请流程1-6步。
4. 流程6步结束后。提供会计事务所需要材料，贷款表，公证处发票等。
5. 客户在系统记入支出上传发票
6. 会计事务所做帐交给税务局。费用 540欧一年一套房。以后这套一直540欧每年。之后每多一套房子，多的这套房首年480欧，之后每年120欧。都是TTC。
7. 会计事务所开发票 客户给会计事务所转账上传转账截屏。
8. 左菜单下载给税务局交的liasse fiscale副本 和 个税所得税申报攻略。
以后每年从5-8走一遍
如有问题请咨询微信
在法国投资普通出租房的几种报税方式
首先，我定义一下什么是本文章所涉及的投资普通出租房？投资普通出租房指的是投资没有任何特殊减税政策的二手房。不包括有减税政策的学生公寓，老人公寓，pinel新房等自带减税政策的新房。
在法国投资二手房的出租形式有两种，空租和带家具出租。
空租
空租的房子签署的是3，6，9年的租房合同。房子内除了提供水电的接入，没有任何家具，降低了房东的管理成本。而且租客相对于带家具出租比较稳定，是大多数法国房东所接受的一种出租形式。
空租的报税形式分两种，简单空租报税方式（micro foncier） 和 实际支出空租报税方式 （foncier réel）
- 简单空租报税方式（micro foncier）在每年申报个人所得税的时候，只需要申报去掉物业部分的房租收入总数。税务局自动扣除总数中的30%视作租房经营费用。在剩下的净收入70%融入其他收入征税。
- 实际支出报税方式 （foncier réel）在每年申报个人所得税的时候，申报去掉物业部分的房租收入总数，同时申报出租当年所有运营出租房的费用。税务局用收入总数减去费用作为出租房征税收入，融入其他收入征税。可以作为出租房费用的有
- 房屋装修费用
- 房东交的物业费，除去房客均摊的物业费部分(les charges locatives ou dites « récupérables »)
- 与出租房相关的管理费用，中介费，律师费，会计费等
- 房产税
- 贷款利息部分，贷款保险，和贷款银行材料费(les frais de constitution du dossier)
带家具出租
带家具出租广受只租给中国房客的中国房东喜爱。因为出租房属于几乎领包入住的性质，对于大部分找房中国学生来说是一个最好的选择。而租给中国学生的好处是，交流成本低，不交房租的风险小。
带家具出租属于BIC(Bénéfices industriels et commerciaux)的报税形式，具体分为 简单带家具出租报税方式（micro BIC） 和 实际支出带家具出租报税方式 （réel BIC）。
而实际支出带家具出租报税方式中，需要申请带家具出租的企业税号，除了申报个人所得税时申报房租所得外，房东需要递交给税务局专管企业的部门(Service des Impôts des Entreprises)一份会计报表。申请税号时，公司性质分为 职业性带家具出租LMP 和 非职业性带家具出租LMNP 两种形式。我们这里介绍适合大部分初级投资者房东的LMNP形式。 关于LMP的更多内容，请看文章 LMP和LMNP的利弊。
- 简单带家具出租报税方式（micro BIC）在每年申报个人所得税的时候，只需要申报房租收入总数（包括房客交的charges部分）。税务局自动扣除总数中的50%视作租房经营费用。在剩下的净收入50%融入其他收入征税。如果房租年收入超过33200欧元，则不能使用micro BIC的报税方式。必须用下一种Reel BIC的形式。
- 实际支出带家具出租报税方式 （Réel BIC 具体又分为 专业带家具出租LMP 和 非专业带家具出租LMNP）
- LMP 专业带家具出租，必要条件，房租年收入超过23000欧。并且房租年收入要大于其他收入总和。LMP收入需要交社保金，而且如果折旧卖房时折旧部分会纳入要征收的增值税中，所以对于业余房东不建议使用。
- LMNP 非专业带家具出租，不是LMP按照REEL申报都属于LMNP。在每年申报个人所得税的时候，申报会计报表的年终盈利值或者亏损值。如果有盈利，盈利值将融入其他收入一起征税。而这种报税形式，一般情况下10-15年房子处于亏损状态。也就是10-15年不交任何个人所得税。为什么会出现10-15年亏损呢，因为这种报税形式可以作为出租房费用除了上述 实际空租报税的费用外，主要房子的总价值将会按照一定的会计准则折旧。试想如果投资一个20万欧元的studio出租，假设说会计做帐房子折旧20年，也就是每年将会有1万欧的费用。如果房租一年1万欧，这样前20年收入与费用相抵，20年不交个人所得税。而实际上每年收入有1万欧。当然实际操作，折旧部分是比较复杂的。
具体LMNP相关，点击文章 为什么我要选择LMNP的出租形式。
现在我们列举一个实际案例来比较一下以上的4种报税方式。请点击这里查看实际案例。